【ファクトチェック】「2026年4月の区分所有法改正で建て替え要件が5分の4から3分の2に下がる」はミスリード

不動産ファクトチェック2026-07-14

「2026年4月施行の改正区分所有法で、マンションの建て替え決議要件が5分の4から3分の2に下がる」——2025年5月の法案成立前後からX・マンション管理メディア・不動産メディア・士業発信で広がったこの言説について、法務省の公表資料にあたって検証しました。

判定：ミスリード
対象言説：2026年4月の改正区分所有法で、マンションの建て替え決議要件が5分の4から3分の2に下がる
判定理由：通常の建て替え決議は原則5分の4のまま、耐震性不足等の場合でも4分の3にとどまる。「3分の2」は政令指定災害による被災の場合（および被災マンション法の再建決議等）に限られる数値であり、平時の建て替えに当てはめるのは重要な事実の欠落にあたる。
言説初出：2025年5月（改正法成立前後）
言説出現：X・マンション管理組合関係者ブログ・不動産メディア・士業発信で継続的に流布。「3分の2の壁」を見出しに用いた解説記事も複数見られた。発信者は特定しない

判定基準：FIJ レーティング基準・9区分準拠

本記事はファクトチェック記事です。判定はファクトチェック・イニシアティブ（FIJ）のガイドライン／レーティング基準（9区分）に準拠しています。

結論

「2026年4月施行の改正区分所有法で、マンションの建て替え決議要件が5分の4から3分の2に下がる」という言説について、法務省の特設ページおよび『区分所有法・被災区分所有法の改正について』（詳細資料・令和8年4月）など一次資料にあたって検証した結果、ミスリードと判定しました。

「3分の2」という数値は完全な誤情報ではありません。ただし、建て替えについてそれが当てはまるのは、政令指定災害により被災した場合（被災区分所有法の適用場面）です。平時の建て替え決議は原則として5分の4のままで、耐震性不足等の客観的事由がある老朽化マンションでも4分の3にとどまります（3分の2ではありません）。「建て替え3分の2」は、被災時の特例の数値を平時の建て替えに誤って当てはめる部分的事実×文脈欠落の構造です。

1. 対象とした言説

2025年5月23日成立・2026年4月1日施行の改正区分所有法（法務省）の前後から、X・マンション管理組合関係者ブログ・不動産メディア・士業発信で次の趣旨の発信が広がりました：

「2026年4月から建て替え決議が3分の2でできる」
「5分の4の壁が3分の2に崩される」
「3分の2の多数決で建て替えが決まる」

本検証では個別投稿の特定は行っていません。検索試行でも個別投稿URLを直接特定できず、特定の発信者を晒さない方針に沿って、本記事は「流布した言説」全体に対する検証として位置づけます。

2. 検証 ― 改正区分所有法の決議要件体系

法務省は本改正を「マンションの新築から再生までのライフサイクル全体を見通して、その管理及び再生を円滑化するため、区分所有法制の見直しを行うこと等を内容とする」と説明しています。背景は「2つの老い」（建物の高経年化＋居住者の高齢化）。決議要件について、流布言説を分解して確認します。

事実A：通常の建て替えは原則「5分の4」のまま

法務省『区分所有法・被災区分所有法の改正について』（詳細資料・令和8年4月）は、建替え決議について「原則的な多数決割合は現行規定（４／５）を維持しつつ、一定の客観的事由がある場合には多数決割合を３／４に引き下げる」と明記しています（改正区分所有法62条1項・2項）。流布言説の「5分の4から3分の2に下がる」は、この原則を取り違えるものです。

事実B：耐震性不足等の場合は「4分の3」に緩和（3分の2ではない）

同資料によれば、多数決割合が4分の3に引き下げられる「一定の客観的事由」は次の5類型です。

耐震性の不足（地震に対する安全性を欠いている）
火災に対する安全性の不足
外壁等の剝落により周辺に危害を生ずるおそれ
給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
バリアフリー基準への不適合

基準の詳細は区分所有法施行規則8条および法務省告示第21号で定められ、従来のマンション再生法（建替え円滑化法）の要除却認定基準と同内容とされています。いずれに該当しても4分の3であって、3分の2ではありません。流布言説の典型的な数値の取り違えです。

事実C：建て替え以外の再生手法も「建て替えと同等」の要件

改正の重要な柱は、建て替え以外の再生手法の制度化です。建物・敷地の一括売却／建物を取り壊した上での敷地売却／建物の取壊し／一棟リノベーション（建物更新）について、法務省資料は「建替えと同等の多数決（原則４／５・一定の客観的事由がある場合３／４）により可能とする制度を創設」と整理しています（改正区分所有法64条の5〜64条の8）。従来これらは区分所有者全員の同意が必要でした。

つまり再生手法も建て替えと同じ段階構造（原則5分の4 → 客観的事由あり4分の3）であり、区分所有法の枠内に「3分の2」で建て替え・再生ができる場面はありません。

事実D：「3分の2」は被災区分所有法（政令指定災害による被災）の数値

「3分の2」が登場するのは、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災区分所有法）（平成7年法律第43号）の改正部分です。法務省資料は、政令指定災害により被災した区分所有建物について、再建・建替え・建物敷地売却決議等の多数決割合を「いずれも２／３に引き下げる」とし、あわせて決議可能期間を最長6年に延長すると説明しています（被災区分所有法2条・5条等）。法務省『改正の概要』が再生手法の注記に付した「政令指定災害による被災の場合：2/3」も、この被災区分所有法の適用場面を指しています。

つまり「3分の2」は被災時の特例であり、平時の建て替え・再生には適用されません。流布言説はこの被災時の数値を、平時の建て替えに誤って当てはめています。

事実E：（参考）2分の1でも3分の2でもなく「出席者の多数決」化された部分がある

改正では、建替え等の区分所有権の処分を伴う決議を除き、決議の母数が「全区分所有者」から「集会の出席者」に変更されました（改正区分所有法17条1項・39条1項ほか。特別決議には過半数の定足数あり）。また共用部分の変更決議は、権利侵害のおそれがある場合やバリアフリー化に必要な場合に4分の3から3分の2へ引下げ、復旧決議も3分の2となります。「3分の2」という数字はここにも登場しますが、いずれも建て替え決議のことではありません。数字だけが独り歩きしやすい構造がうかがえます。

事実F：（補助）改正の正式な経緯

「令和７年５月２３日、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和７年法律第４７号）が成立しました（同月３０日公布）」「区分所有法及び被災区分所有法の改正に関する部分については、令和８年４月１日から施行されます」（法務省）

3. 決議要件の対照表（記事の核）

法務省資料の「決議の多数決要件の緩和に関する対照表」をもとに整理すると、決議要件の体系は次の通りです：

| 場面 | 決議要件 | 根拠法 |
|---|---|---|
| 建て替え（原則） | 5分の4 のまま | 改正区分所有法62条 |
| 建て替え（耐震性不足等の客観的事由がある場合） | 4分の3 に緩和 | 改正区分所有法62条 |
| 建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊し・一棟リノベ（原則） | 5分の4（建替えと同等・従来は全員同意） | 改正区分所有法64条の5〜64条の8 |
| 同（客観的事由がある場合） | 4分の3 | 改正区分所有法64条の5〜64条の8 |
| 政令指定災害により被災した建物の再建・建替え・建物敷地売却等 | 3分の2 に引き下げ | 改正被災区分所有法 |
| （参考）共用部分の変更・復旧 | 4分の3 → 一定の事由がある場合 3分の2 | 改正区分所有法17条・61条 |

この表が示すとおり、建て替えについて「3分の2」が当てはまるのは、政令指定災害により被災した場合（被災区分所有法の適用場面）に限られます。平時の建て替えは原則5分の4のまま、耐震性不足等の老朽化マンションでも4分の3です。「建て替え（平時）＝3分の2」は不正確で、条件と適用範囲の確認が重要です。

3-bis. 補足：2026年4月施行の関連4法を横断的に整理する重要性

本記事の相互チェックを担当された司法書士・マンション管理士の渡邉貴宏先生（士業ドットコム参画専門家）から、極めて重要なご指摘をいただきました。

「区分所有法と被災マンション法の整理ができていないと決議要件を間違えることが多いかと思います。2026年4月1日から、区分所有法、被災マンション法、マンション建替え円滑化法、マンション管理適正化法の4つが改正されたので、横断的な理解がされていないと間違った回答が出るのだと思います。1つの法律のみで AI が調べてしまうと間違った回答が出るので、4つの法律を並列で調べてもらった方がよいかと思います」（渡邉貴宏先生）

2026年4月1日に改正・施行される関連4法：

| # | 法律名 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 1 | 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律） | 建て替え・再生手法（敷地売却・一棟リノベ・取り壊し）の決議要件：原則5分の4／耐震性不足等の客観的事由がある場合4分の3 |
| 2 | 被災マンション法（被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法） | 政令指定災害により被災した建物の再建・建替え・建物敷地売却決議等（3分の2）、決議可能期間の延長（最長6年） |
| 3 | マンション建替え円滑化法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律） | 建て替え・再生手法に対応した事業手続（組合設立・権利変換計画等）の整備 |
| 4 | マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律） | 管理組合運営の適正化・管理計画認定制度 |

流布言説「5分の4から3分の2に下がる」は、これら4法それぞれに異なる決議要件が定められている点を横断的に整理せず、1つの法律（実質的には区分所有法）の枠内で誤って統合した結果として広がっている可能性があります。

読者へのお願い：本記事は主に区分所有法と被災マンション法の決議要件を取り上げましたが、実務上は上記4法の関係性を並列に整理して理解することが不可欠です。個別の判断は必ず渡邉貴宏先生を含むマンション管理士・司法書士や弁護士にご相談ください。

4. 判定の理由（なぜ「ミスリード」か）

対象言説『建て替え要件が5分の4から3分の2に下がる』は、(a)条件付きで正しい数値（政令指定災害による被災の場合・被災区分所有建物の再建＝3分の2）を、(b)平時の建て替えに誤って当てはめる構造です。改正主旨（老朽化マンション再生の円滑化）の事実部分は正しく、「建て替えのハードルが下がる」という大枠の方向性も正確ですが、具体的な数値の対象範囲を取り違える点で重要な事実が欠落しています。

FIJレーティング基準の「ミスリード＝事実と異なるとは言い切れないが、重要な事実の欠落や強調の偏りで誤解を招く」に正面から当てはまります。「誤り」「虚偽」の両端は採りませんでした。「3分の2」が条件次第で正しい場面があること、士業ブログ・解説記事の不正確情報は「悪意」というより「単純化しすぎ」「法制審意見公募段階での3分の2案の引きずり」が多いことが理由です。

他のファクトチェックメディアによる関連検証（補完関係）

本検証時点で、FIJ ガイドライン活用メディア（朝日／InFact／毎日／琉球新報／リトマス／ハフポスト等）および日本ファクトチェックセンター（JFC）における「区分所有法改正の建て替え決議要件」をテーマにした先行検証は確認できませんでした。士業領域の専門性で取り上げる業界手薄領域での独自検証として位置づけられます。

5. 本記事が扱わないこと（射程の限定）

本記事は「改正区分所有法の建て替え決議要件の数値整理」を行うものです。次の論点には立ち入りません：

具体的事例への当てはめ（あなたのマンションが緩和要件に該当するかの個別判断）
法的助言（建て替え決議の進め方・反対者の権利保護等）
標準管理規約の改定実務
マンション管理組合運営の具体的手続
区分所有法62条等の他の条文の網羅的整理

個別ケースは弁護士・司法書士・マンション管理士にご相談ください。本記事は法的助言ではなく、改正の数値整理を行う検証記事です。

6. 本記事におけるAIの利用について

本記事は、企画構成・下書き作成・文章校正の各工程で生成AI（Claude Opus 4.8）の支援を受けて制作しました。AIが生成・整理した内容のうち、法令・統計・固有名詞など客観的に検証できる事項は、執筆者（浦松丈二）が一次情報にあたって確認しています。

対象言説の事実認定およびレーティングの判定は、人間（浦松丈二・行政書士／宅地建物取引士）が行いました。 最終的な公開判断の責任は士業ドットコム運営（四葉不動産株式会社）が負います。

工程別の役割分担

| 工程 | AI／人間 | 内容 |
|---|---|---|
| 疑義言説の収集・特定 | AI＋人間 | AIが流布状況を収集・整理。複合言説からの検証焦点の絞り込み（建て替え要件3分の2への深掘り）は人間絞り込みゲートで人間が決定 |
| 一次資料との照合 | AI＋人間 | AIが改正区分所有法・法務省資料等と照合。条文・施行関連4法の整理は相互チェックを経て確認 |
| 先行検証・重複チェック | AI | FIJ系メディアの先行検証を調査（重複なしを確認） |
| 非弁・利益相反の点検 | AI＋人間 | AIが点検し、条件の充足は人間が確認 |
| レーティング | 人間専属 | AIは判定案の提示まで。確定判定は人間（浦松丈二） |
| 記事下書き | AI | 人間が確定したレーティングに基づき執筆 |
| 最終編集・公開判断 | 人間 | 公開はすべて人間の判断 |

本検証に固有の人間の判断

本検証では、人間絞り込みゲート（fc-claim-narrower）を経由しました。複合言説（無関心層除外／定足数／建て替え要件／改正主旨）のままでは判定がミスリード寄りに均される構造的欠陥を避けるため、人間判断で建て替え要件3分の2に焦点を絞り、深掘り検証を行いました。これにより「条件付きで正しい数値を別文脈に誤適用する」流布構造を顕在化できました。

また、司法書士・マンション管理士の渡邉貴宏先生による相互チェックを実施し、ご指摘（2026年4月施行の関連4法を横断的に整理する重要性）を本文に反映しています（§3-bis・§7参照）。

7. 執筆者の利害関係について

執筆者（浦松丈二）は、宅建業（四葉不動産株式会社）と行政書士業（四葉行政書士事務所）を行っており、不動産取引・関連書類作成は業務範囲です。本検証はそれらの業務獲得を目的としていません。なお、建て替え決議の代理は司法書士の独占業務、マンション管理組合運営の助言はマンション管理士の専門領域であり、本記事は「マンション管理士／司法書士／弁護士に相談すべき」等の特定方向誘導を避け、読者がご自身で判断できる情報提供にとどめています。

【相互チェック実施結果】

士業ドットコム参画司法書士・マンション管理士の渡邉貴宏先生に相互チェックを依頼し、以下のご指摘を受けて本文を修正しました：

「2026年4月1日改正は区分所有法だけでなく、被災マンション法・マンション建替え円滑化法・マンション管理適正化法の4法。1つの法律だけで AI が調べると間違った回答が出る。4つの法律を並列で調べる必要がある」
→ 本文§3-bis「補足：2026年4月施行の関連4法を横断的に整理する重要性」を設け、4法の関係性を明示しました
実施日：2026年6月3日、修正反映日：2026年6月3日

なお、弁護士による法務確認は、2026年6月10日に士業ドットコム参加弁護士・石井逸郎先生が実施しました。記事全体をご確認いただき、一次資料の全件確認まで行うものではない旨の留保のうえ、明らかな誤りは認められないとのご回答をいただいています。

8. 本検証の限界（透明性のための開示）

本記事には以下の限界があります。読者の判断材料として開示します。

個別投稿の特定：本記事は「流布した言説」全体への評価であり、特定の投稿・発信者を対象としていません。個別投稿の文言の断定度合いによっては、評価が異なりうる余地があります。
根拠資料の範囲：本記事は法務省の公表資料（特設ページ、『改正の概要』、『区分所有法・被災区分所有法の改正について』詳細資料、告示第21号）に基づいて決議要件を整理したものであり、条文の逐条解釈や立法過程資料の網羅的検討は行っていません。
他社検証との関係：FIJ ガイドライン活用メディアおよび JFC における同テーマの先行検証は確認できませんでしたが、調査範囲には限界があります。

9. 訂正履歴

初出：2026年6月2日
2026年6月3日改訂：司法書士・マンション管理士の渡邉貴宏先生による相互チェックを実施。4法横断整理（区分所有法・被災マンション法・マンション建替え円滑化法・マンション管理適正化法）の重要性のご指摘を受け、本文§3-bis を設けて反映。同先生のお名前・プロフィールリンクを記事内に明記。
2026年6月10日改訂：士業ドットコム参加弁護士・石井逸郎先生による法務監修を実施。記事全体の確認を経て、明らかな誤りは認められないとのご回答（一次資料の全件確認まで行うものではない旨の留保付き）。
2026年7月14日改訂：法務省『区分所有法・被災区分所有法の改正について』（詳細資料・令和8年4月）および法務省告示第21号を直接確認し、決議要件の対照表と根拠条文を精緻化。「3分の2」が被災区分所有法（政令指定災害による被災）の数値であることを明確化。

主な一次情報源

一次資料（官公庁・法令）

法務省『老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について』（最終更新：令和8年1月23日）
法務省『区分所有法・被災区分所有法の改正について』（詳細資料・令和8年4月）PDF — 決議の多数決要件の緩和に関する対照表を含む
法務省『改正の概要(1)（全体・概要版）』PDF
法務省『新旧対照条文』PDF
法務省告示第21号（区分所有法62条2項各号の基準等を定める件）PDF
e-Gov 法令検索『建物の区分所有等に関する法律』（昭和37年法律第69号）（区分所有法62条等）
e-Gov 法令検索『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』（平成7年法律第43号）

参考二次情報（法律事務所解説・専門メディア）

基準

判定：ミスリード（FIJ レーティング基準）

執筆：浦松丈二（行政書士／宅地建物取引士／四葉不動産株式会社代表）

相互チェック：2026年6月3日、士業ドットコム参画司法書士・マンション管理士の渡邉貴宏先生による相互チェックを実施。4法横断整理（区分所有法・被災マンション法・マンション建替え円滑化法・マンション管理適正化法）の重要性のご指摘を受け、本文§3-bis に反映済み。

監修（弁護士）：2026年6月10日、士業ドットコム参加弁護士・石井逸郎先生による法務監修を実施。明らかな誤りは認められないとのご回答をいただきました（一次資料の全件確認まで行うものではない旨の留保付き）。

根拠とした検証フロー：fc-claim-collector → fc-fact-checker → fc-claim-narrower（人間絞り込みゲート） → fc-prior-coverage-analyst → fc-legal-scope → fc-rating-presenter → fc-judgment-dossier-builder → ★人間確定★ → fc-article-writer（本文書）